Theo hiệp hội Bất động sản quốc gia Mỹ, các nhà đầu tư mua Bất động sản Mỹ đã mua 104 tỷ đô-la trong giai đoạn tháng 4 năm 2014 đến tháng 3 năm 2016. Con số này đã tăng 92 tỷ đô-la so với năm trước, điều này phản ảnh sự mở rộng không ngừng của thị trường thế giới. Nhóm 5 nước hàng đầu đầu tư vào Bất động sản Mỹ gồm Canada, Trung Quốc, Mexico, Ấn độ và Vương Quốc Anh. Nhóm 5 quốc gia này được tính chiếm hơn một nửa tài sản được mua từ năm 2014 đến 2015. Hầu hết các nhà đầu tư đều mua Bất động sản ở các bang như Folrida, California, Texas, Arizona. Giá trị tài sản tăng mạnh, tỷ giá hối đoái thuận lợi và nhu cầu thuê Bất động sản nhiều khiến thị trường Bất động sản Mỹ trở nên hấp dẫn.
Công dân nước ngoài mua và sở hữu tài sản ở Mỹ có thể dưới hình thức công ty TNHH, doanh nghiệp và quan hệ đối tác. Khi mua Bất động sản Mỹ, có rất ít sự khác biệt giữa người mua nước ngoài và người Mỹ.
Mua Bất động sản Mỹ ở các khu vực khác nhau sẽ có những bộ quy tắc khác nhau. Một số quy tắc và quy định tác động lên loại hợp đồng sử dụng, phương pháp chốt sale, trách nhiệm và chức danh cá nhân liên quan đến quá trình sale. Ở Mỹ, danh mục bất động sản được chia sẻ bởi các địa lý để thúc đầy tính minh bạch, không giống như nhiều quốc gia khác các đại lý nắm giữ thông tin độc quyền. Ở Mỹ, tiền hoa hồng sẽ được bên bán trả, không phải là bên mua. Ngoài ra, Đại lý Bất động sản ở Mỹ phải có giấy phép.
Bản thân quy trình mua Bất động sản ở Mỹ khá đơn giản nhưng có thể thay đổi một số tùy vào mỗi trường hợp bán. Thông thường, người mua sẽ đưa ra đề nghị và viết hợp đồng, gọi là “ đề nghị mua hàng”. Viết ra những một hợp đồng Bất đồng sản có ràng buộc pháp lý ngay từ đầu chứng tỏ sự cam kết hai bên cùng tiến đến. Tiếp đến, sẽ tiến hành kiểm tra các vấn đề công khai như báo cáo pháp lý, báo báo thành phố, hồ sơ địa chính… Sau đó sẽ cần đăng ký thẩm định, rồi đến một số kiểm tra quan trọng khác. Hồ sơ vay được phê duyệt và cam kết cho vay để đảm bảo việc giao dịch an toàn, một trong các yếu tố này đều phải thực thi và “thỏa mãn” yêu cầu thì mới có thể đóng hồ sơ được.
Chi phí đóng hồ sơ có thể thương lượng đối với hầu hết các thương vụ mua bán Bất động sản ở Mỹ. Thường thường có những chỉ dẫn về mức phí mà các bên phải chi trả nhưng đôi khi người bán có động lực có thể đề nghị trả thêm đến tìm người mua nhanh. Ví dụ: Ở Florida, Người mua sẽ trả: (1) thế và phí cho việc ghi nhận Giao kèo thế chấp (Note và Mortgage); (2) Phí ghi nhận cho chứng thư ủy thác và báo cáo tài chính; (3) khảo sát; (4) bảo hiểm pháp lý bên cho vay và các chứng thực; (5) Phí hiệp hội chủ nhà hoặc phí chung cư; (6) Chi phí vay; (7) Phí thẩm định; (8) Phí kiểm định của bên mua; (9) Phí luật sư bên mua; và (10) bảo hiểm tác vấn đề liên quan đến tài sản. Tương tự như bên mua, bên bán phải trả: (1) thuế và thuế chứng thực tài liệu; (2) Phí chuyển đổi chủ sở hữu; (3) Phí rà soát các vấn đề pháp lý; (4) phí rà soát các công nợ với chính quyền; (5) Phí hiệp hội chủ nhà hoặc phí chung cư; (6) phí ghi nhân các vẫn đề liên quan xử lý pháp lý; (7) Phí luật sư; và (8) hoa hồng bán Bất động sản. Các khoản phí đóng hồ sơ này có thể thương lượng, và các bên đều có thể đồng ý các khoản nào sẽ được mỗi bên trả được ghi nhận trên hợp đồng ban đầu.
Ngoài những điều cơ bản đòi hỏi khi mua bán Bất động sản Mỹ, có một số vấn đề quan trọng cần được cân nhắc mà nhà đầu tư nước ngoài nên chú ý: Nhà đầu tư nước ngoài có cần có mặt để ký hồ sơ chuyển chủ sở hữu hay không? Thật may, khi đóng hồ sơ nhà đầu tư không cần phải có mặt. Hội nhà đầu tư nước ngoài về Bất động sản Mỹ có thể bố trí đại diện ký ủy quyền luật sư nên người đại diện này có thể đóng hồ sơ thay mặt cho người chủ mới (người mua). Hoặc một phương án khác là gửi hồ sơ bằng đường bưu điện cho người đầu tư để ký xác nhận, tức là tòan bộ hồ sơ để đóng được chuyển đến người mua ký xác nhận trước mặt người làm chứng (công chứng). Như vậy, người mua nước ngoài phải ký hồ sơ tại lãnh sứ quán Hoa Kỳ để được đóng dầu công chứng của Hoa Kỳ.
Mặc dù nhiều thương vụ mua bán với nhà đầu tư nước ngoài chỉ sử dụng tiền mặt nhưng các ngân hàng đều sẳn sàng cho vay thế chấp. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài được đánh giá cao về tiềm lực thì ngân hàng cho phép đặt cọc 30%.
Một vấn đề nữa nên cân nhắc khi người nước ngoài đầu tư, đó là không cần trả thuế thu nhập trên khoản thu nhập ròng cho 10 năm đầu đến 50 năm sở hữu. Lãi suất vay, các khoản phí căn bản, thuế nhà đất ở Mỹ, khấu hao tài sản cố định, bảo hiểm, tiền trả dần hàng tháng đều được trừ đi để tính thu nhập trong những năm đầu khi sở hữu tài sản. Khi Bất động sản đã bắt đầu sinh lợi, thì các khoản thu nhập có thể được bù lại cho những phần lỗ của những năm trước đó. Phần bù đắp này được gọi là “kết chuyển lỗ thuế tính vào các năm trước”, là kết quả sẽ không cần tính thuế thu nhập trong một vài năm. Các nhà đầu tư nước ngoài cần được tư vấn bởi chuyên viên thuế tại đất nước của họ khi có ý định mua Bất động sản Mỹ. Nghĩa vụ thuế thay đổi theo từng bang đến quy mô nhà nước, và nghĩa vụ thuế cho người đầu tư nước ngoài có thể khác với nghĩa vụ thuế dành cho người Mỹ dựa trên các hạng mục khác nhau. Luật sư thuế địa phương là người quen với việc xử lý thuế nhà đất ở Mỹ, nếu có thể tìm luật sư như vậy, người đầu tư nước ngoài sẽ được hướng dẫn việc thực hiện khai & đóng thuế đối với Bất động sản Mỹ.
Nhà đầu tư nước ngoài cũng có thể cân nhắc việc trì hoãn thuế thặng dư trên vốn. Kết quả thuế thặng dự trên vốn có được khi giá bán Bất động sản cao hơn giá mua. Phần đóng thuế này khoảng 15% đối với cá nhân và 35% đối với doanh nghiệp. Tại mục 1031 IRS code, nhà đầu tư nước ngoài có thể trì hoãn đóng thuế thặng dự trên vốn. Mục 1031 đã kèm một bộ hồ sơ phức hợp và các quy định được yêu cầu để chỉ dẫn kê khai. Nếu nộp đơn thành công nhà đầu tư nước ngoài có thể chưa thực thi ngay nghĩa vụ thuế khi bán Bất động sản. Các luật sư có kinh nghiệm trong vấn đề thuế tại điều 1031 sẽ giúp nhà đầu tư nộp hồ sơ xin trì hoãn.
Để được tư vấn về phương án vay mua Bất động sản Mỹ, xin vui lòng liên hệ với Universal Commercial Capital theo địa chỉ dưới đây:
Website: www.universalcommercialcapital.com
Facebook: Universal Commercial Capital International
Hotline: 19000301
Địa chỉ liên hệ: Tòa nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, P.5, Q.3, Tp HCM.
